מדריך מקוצר למיסוי השקעות נדלן בארה"ב

כאשר אנו חושבים על השקעה של סכומים גדולים בתחום הנדל"ן, אנו מדמיינים רווחים ענקיים ואפשרות לחיות כמו מלכים. יש רק פרט אחד קטן שלא נלקח בחשבון בחלומות האלה: מיסים. אז איך בדיוק עובד עניין המיסוי עבור השקעות נדלן בחו"ל? והאם יש מיסוי נוסף על הרווחים שנשארים גם בישראל? בכדי לא להשאיר אתכם במתח, נציין שיש צורך לתשלומי מס בשתי המדינות, ובפסקאות הבאות נעבור על המרכיבים השונים של המיסוי.

למי משלמים את המס – ישראל או ארה"ב?

המיסוי עבור השקעות נדלן בארה"ב הינו עבור שתי הכנסות אפשריות: רווחים קבועים מתשלומי שכירות ורווח הון חד-פעמי בעקבות מכירה של הנכס. בשני המקרים יש צורך להפריש מיסים גם לישראל וגם לארה"ב. קיימת אמנת מס המסדירה את התשלומים על הכנסות שנוצרו במדינה מסוימת על ידי אזרחים של מדינה אחרת. על פי סעיף מס' 7 באמנת מס כזאת בין ארה"ב לישראל נקבע שלמדינה שבתוכה נמצאים נכסי הנדל"ן המניבים שומרת לעצמה את הזכות להטיל מס ראשוני. לפיכך, מדינת ישראל הינה בעדיפות שנייה בתור למיסוי הכנסות נדל"ן בארה"ב – שזה אומר שישראל היא זו שמזכה את משלם המיסים שכבר שילם את חלקו בארה"ב.

מרכיבי המס בארה"ב 

המיסוי בארה"ב עבור השקעות נדלן כולל מערכת מורכבת שלוקחת בחשבון את ההכנסות וההוצאות בהן כרוח ניהול הנכס. ניתן להוסיף את כל ההוצאות הרלוונטיות: ביטוח, תשלומי ארנונה (שבארה"ב משולמים על ידי בעלי הנכס, ולא השוכרים), הוצאות ניקיון ותחזוקה ועוד. האחוז המס השנתי הקיים כיום הינו כ-3.6% עבור 70% מעלות הנכס. הוצאות נוספות שניתן להכליל – עלויות של טיסות לביקור הנכס, עלויות נוספות בזמן השהות, כגון מחייה, מזון וכו'. מספיק לשמור את הקבלות עבור כל השירותים הרלוונטיים על מנת להציגן בפני ביקורת מס הכנסה המקומי.

תושב חוץ זוכה להטבה נוספת של קיזוז בסך 3,650$. לאחר כל הקיזוזים מסכום ההכנסות, מוטל מס יחסי בהתאם לגודל ההכנסות, בשיעור של 10 עוד 35%. כל זה – בעד רווחים קבועים מהשכרה. בכל הקשור לרווח ממכירת הנכס, המס עומד על עד 15%.

מיסוי השקעות נדלן בישראל

המס עבור רווח הון ממכירת הון עומד על 20% – וגם בישראל קיימים זיכויים וקיזוזים עבור הוצאות וכן קיזוז בדבר כפלי מס בעד המס ששולם בארה"ב. בכל הנוגע להכנסה קבועה, ניתן לבחור בין שני מסלולי מיסוי, כאשר אחד הינו בצורה דומה לאופן המיסוי בעסקאות דומות בארץ. בנוסף, על כל סכום העולה על שכר ממוצע במשק יש לשלם גם ביטוח לאומי. מסלול שני הינו 15% קבועים על ההכנסות ברוטו, ללא קיזוזים והחזרים.
על מנת לעשות החלטות נכונות ומושכלות בכל הנוגע למיסוי עבור השקעות הנדל"ן בחו"ל, מומלץ לפנות למומחים בתחום או לבצע השקעות נדלן עם חברה אינטו המנוסה והמספקת תמיכה מלאה לכל אורך הדרך.